En matière de gestion locative, la distinction entre sous-location de logements meublés et prestation d’intermédiation peut s’avérer complexe et lourde de conséquences fiscales, notamment en matière de TVA. En effet, si les sous-locations de logements meublés destinés à l’habitation sont généralement exonérées de TVA, cette exonération ne s’applique pas en cas de prestation d’intermédiation ou si des services para-hôteliers sont associés.
Les faits : une activité à la frontière des qualifications fiscales
Dans une affaire récente, une société, opérant dans le domaine de la gestion locative, considérait exercer une activité de sous-location de logements meublés. Elle se présentait comme un loueur prenant en location des appartements pour ensuite les sous-louer en son nom propre, bénéficiant ainsi de l’exonération de TVA applicable aux locations de logements meublés. Cependant, les juges ont estimé que cette activité relevait en réalité d’une prestation d’intermédiation, et donc soumise à la TVA.
Les critères retenus pour qualifier une prestation d’intermédiation
Pour parvenir à cette conclusion, plusieurs éléments ont été examinés dans les contrats de la société :
Absence de prise en location effective des logements : Contrairement à ce que la société prétendait, les juges ont relevé que les logements n’étaient pas loués à la société, mais lui étaient simplement confiés par leurs propriétaires ou locataires. Ainsi, la société n’agissait pas en qualité de locataire principal ;
Relation de mandat entre les parties : Les contrats indiquaient que les propriétaires ou locataires étaient considérés comme des mandants, la société agissant pour leur compte dans le cadre de la mise en location ;
Mode de rémunération sous forme de commissions : Plutôt que de percevoir des loyers fixes, la société recevait une rémunération proportionnelle aux revenus générés par la location, sous forme de commissions, caractéristique typique d’une activité d’intermédiation ;
Intervention comme intermédiaire entre plateformes et clients : La société ne semblait pas gérer les logements comme un exploitant direct, mais plutôt comme un intermédiaire facilitant les transactions entre les propriétaires, les plateformes de location et les clients finaux.
Conséquences fiscales : La TVA devient applicable
En se basant sur ces éléments, les juges ont requalifié l’activité de la société en prestation d’intermédiation, entraînant l’assujettissement à la TVA. Cette décision souligne l’importance pour les professionnels de la gestion locative d’être attentifs à la nature exacte de leur activité, ainsi qu’aux termes des contrats conclus avec leurs partenaires.
Prudence et conformité contractuelle
Cette décision rappelle qu’une analyse minutieuse des relations contractuelles est essentielle pour éviter tout risque de requalification fiscale. Les professionnels de la gestion locative doivent veiller à la cohérence entre leurs pratiques opérationnelles et la qualification juridique de leur activité, sous peine de conséquences financières significatives liées à la TVA.
Référence : CAA Paris, 8 novembre 2024
Cour administrative d’appel de Paris, 8 novembre 2024.
