Taxe sur les logements vacants : Quand les travaux ne justifient pas toujours l’exonération

Dans une décision du 2 avril 2025 (n° 23PA04089), la Cour administrative d’appel de Paris est venue préciser les conditions d’exonération de la taxe sur les logements vacants (TLV), en apportant un éclairage intéressant sur la notion de logement "inhabitable".

📌 Le contexte général :

La TLV s’applique aux logements vacants depuis au moins un an, dans des zones dites « tendues », c’est-à-dire où l’offre locative est insuffisante face à la demande. L’objectif est simple : inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif. Mais l’administration prévoit des cas d’exonération, notamment si le bien est inhabitable ou occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année.

⚠️ Le cas particulier :

Dans cette affaire, le propriétaire soutenait que le logement ne pouvait pas être loué car il nécessitait des travaux. Mais attention : tous les travaux ne justifient pas une exonération.

Ici, les juges ont souligné que les travaux évoqués n’avaient pas pour unique but de rendre le logement habitable, mais incluaient aussi des améliorations ou des choix de confort (type rénovation esthétique ou modernisation), ce qui ne suffit pas à caractériser une inhabitation objective.

De plus, la Cour a invité à relativiser le montant de ces travaux au regard des revenus potentiels générés par le logement une fois remis en location.

Autrement dit :

➡️ Même si des travaux sont coûteux, cela ne suffit pas à justifier qu’on laisse un bien vide pendant plus d’un an si la rentabilité reste raisonnablement atteignable.

➡️ Le propriétaire aurait pu entreprendre les travaux plus tôt ou louer dans un état fonctionnel, quitte à faire les améliorations ultérieurement.

Conclusion :

La Cour confirme l’assujettissement à la TLV, rappelant que :

• Le seul projet de travaux ou des démarches préparatoires ne suffisent pas ;

• Il faut prouver concrètement l’inhabitabilité, à l’aide de photos, devis, rapports, etc ;

• Et surtout, la nature et le coût des travaux doivent être cohérents avec les caractéristiques du bien (surface, localisation, loyers attendus).

À retenir : Pour contester une taxe sur les logements vacants (TLV), pensez à analyser :

• 📂 La nature exacte des travaux : sécurité, salubrité vs confort ?

• 📈 Le rapport entre le coût des travaux et le revenu locatif attendu.

• 🧾 La preuve matérielle de l’impossibilité de louer.