Bail commercial et dépôt de garantie excessif : Quels droits pour le locataire ?
- T2F Groupe
- 23 mai
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Cadre juridique du dépôt de garantie en bail commercial
Dans un bail commercial, le dépôt de garantie constitue une sécurité pour le bailleur, couvrant d’éventuels impayés de loyers ou dégradations du local. Il est souvent fixé librement entre les parties, mais ce principe de liberté contractuelle trouve ses limites dans l’exigence d’équilibre entre les parties. Ainsi, si aucun plafond légal n’est prévu, un encadrement indirect existe via l'obligation de rémunération du dépôt dès lors qu'il excède deux mois de loyer. C’est sur cette subtilité qu’est récemment revenue la Cour de cassation dans une décision notable.
Un dépôt de garantie de six mois : Abus ou liberté contractuelle ?
Dans l’affaire du 7 mai 2025 (Cass. Civ. 3e, n° 23-15.394), un locataire commercial avait versé, à la signature du bail, un dépôt équivalent à six mois de loyer. Estimant ce montant excessif, il en réclama la réduction en invoquant une atteinte à l’équilibre contractuel et demanda la révision de la valeur locative à la baisse.
La Cour de cassation rejette cette argumentation : Elle rappelle que, conformément à l’article L145-40 du Code de commerce et à la jurisprudence constante, un dépôt de garantie supérieur à deux mois de loyer n’est pas en soi abusif, à condition que les sommes excédentaires produisent des intérêts au profit du locataire. Dès lors que cette obligation est respectée, le montant du dépôt ne peut être considéré comme une charge excessive justifiant une baisse de loyer.
La rémunération obligatoire du dépôt : Un garde-fou essentiel
La solution retenue par la Cour met en lumière un mécanisme de protection du locataire : si le dépôt dépasse deux termes de loyer, il doit générer des intérêts, lesquels constituent une contrepartie financière à l’immobilisation de cette somme (cf. article L145-40 du Code de commerce). Cette disposition vise à éviter que le locataire ne supporte un effort de trésorerie disproportionné sans bénéfice en retour.
Un équilibre à trouver dans la négociation du bail
Cette affaire rappelle l'importance de bien négocier les termes du contrat de bail, notamment la durée, le montant du loyer, mais aussi celui du dépôt de garantie.
L'Expert-Comptable, en tant que conseil de l’entreprise, peut utilement accompagner le chef d’entreprise dans cette démarche, en évaluant les incidences financières de ces clauses.
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