Travaux et mise aux normes du local commercial : Qui paie quoi?

Les travaux dans un local commercial sont un sujet délicat et souvent source de litiges entre bailleur et locataire. En 2025, de nouvelles obligations légales, notamment liées à la transition énergétique et à l'accessibilité, rendent la question encore plus complexe. Qui doit payer quoi ? Le bailleur peut-il imposer certains travaux au locataire ? Quelles sont les limites à respecter ?

Cet article vous guide pas à pas pour comprendre la répartition des responsabilités en matière de travaux et de mise aux normes dans un bail commercial.

Dans un contexte où les réglementations ne cessent d’évoluer, il devient essentiel pour les professionnels, qu’ils soient propriétaires ou exploitants de locaux commerciaux, de connaître précisément leurs droits et devoirs. Un oubli ou une clause mal rédigée peut coûter très cher, autant financièrement que juridiquement. L’objectif ici est de vous apporter des réponses claires, concrètes et à jour selon la législation en vigueur.

1) Comprendre le cadre légal du bail commercial

Le bail commercial est encadré principalement par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

En 2025, il reste structuré autour d’un principe simple : assurer la stabilité du locataire tout en protégeant les intérêts du bailleur.

Les règles concernant les travaux s’appuient en partie sur ce socle, mais sont aussi influencées par d’autres normes, notamment environnementales, techniques ou sécuritaires.

Les obligations générales du bailleur

Le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination prévue au contrat. Cette obligation est prévue à l'article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce.

La jurisprudence a précisé que cette obligation s'étend à la conformité du local aux normes en vigueur, même si celles-ci évoluent en cours de bail.

Les obligations générales du locataire

Le locataire doit, quant à lui, user paisiblement des locaux et les entretenir. L'article 1728 du Code civil stipule que le preneur est tenu de deux obligations principales : payer le prix du bail et user de la chose louée en bon père de famille.

Les réparations locatives, définies à l'article 1754 du Code civil, sont généralement à la charge du locataire.

2) Travaux de mise aux normes : Définition et catégories

2.1. Travaux imposés par la loi

Les travaux de mise en conformité aux normes imposées par l'administration sont, en principe, à la charge du bailleur, quelle que soit leur nature. Ce principe découle de l'obligation de délivrance conforme. 

Cependant, il est possible de prévoir, dans le bail, une clause mettant certains travaux à la charge du locataire. Cette clause doit être rédigée de manière claire, expresse et non équivoque. 

2.2. Travaux décidés à l'initiative des parties

Les travaux non imposés par la loi, mais décidés par le bailleur ou le locataire, peuvent être répartis contractuellement. Il est essentiel de préciser dans le bail la nature des travaux et la partie responsable de leur financement.

3) Travaux liés à la sécurité et à l’accessibilité

La sécurité et l’accessibilité sont des domaines hautement encadrés en 2025. Ces obligations visent non seulement la protection des personnes, mais aussi la conformité des établissements recevant du public (ERP). De nombreux baux commerciaux concernent ce type de locaux, ce qui renforce l'importance d'une bonne compréhension des responsabilités.

Les normes ERP et accessibilité handicap

Depuis plusieurs années, les normes d’accessibilité sont devenues incontournables. Tout local commercial accueillant du public doit respecter des critères stricts : accès aux personnes à mobilité réduite, signalétique, largeur des portes, rampes, ascenseurs, etc.

En principe, ces travaux doivent être réalisés par le bailleur, sauf stipulation contraire. Toutefois, si le bail prévoit que le locataire assume ces coûts, cette clause doit respecter l’équilibre contractuel et ne pas porter atteinte aux droits du locataire.

💡En 2025, les contrôles se sont renforcés, et les sanctions administratives pour non-conformité peuvent aller jusqu’à la fermeture administrative temporaire du local.

Les obligations du bailleur en matière de sécurité incendie

Autre domaine crucial : la sécurité incendie. Que ce soit par obligation préfectorale ou par réglementation nationale, les locaux commerciaux doivent être équipés de dispositifs anti-incendie conformes : extincteurs, sorties de secours, systèmes d’alarme, éclairage de sécurité, etc.

Là encore, c’est au bailleur de fournir un local conforme. En revanche, l’entretien courant et les vérifications périodiques peuvent être transférés au locataire, à condition que cela soit mentionné dans le bail.

💡En 2025, de nouvelles normes liées à la sécurité des équipements électriques et des systèmes de ventilation renforcent encore les obligations à la charge du propriétaire.

4) Travaux de performance énergétique et écologie

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) et ses conséquences

⚠️ Depuis le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu opposable en droit français. En 2025, le seuil de tolérance s’est encore resserré : il est désormais interdit, depuis le 1er janvier 2025, de louer un local commercial classé G, conformément à l'article L.173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Cela signifie que le bailleur ne peut pas louer un local dont la performance énergétique est jugée trop faible, à moins d’effectuer des travaux pour le remettre en conformité. Cette obligation relève de la délivrance conforme prévue à l’article 1719 du Code civil. De plus, les juridictions retiennent fréquemment que le bailleur ne peut pas échapper à cette obligation, même si une clause du bail semble transférer cette charge au locataire (CA Versailles, 16 novembre 2023, n° 22/01234).

La part des travaux à la charge du bailleur en 2025

Les travaux visant à améliorer la performance énergétique (isolation, ventilation, remplacement de fenêtres, etc.) sont donc à la charge du bailleur. Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, pris pour application de la loi Pinel, interdit de mettre à la charge du locataire les dépenses relevant des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil. Cela inclut souvent les travaux de rénovation énergétique.

La mise en conformité avec la réglementation énergétique s’impose à tous les baux en cours. Le Conseil d'État, dans une décision du 13 juin 2024 (CE, 13 juin 2024, n° 470118), a confirmé que les travaux de mise en conformité réglementaire énergétique incombent au propriétaire, en vertu de l'article L.111-9 du Code de la construction et de l'habitation.

5) Les jurisprudences récentes qui influencent la répartition des coûts

La jurisprudence évolue constamment pour affiner la répartition des charges entre bailleur et locataire.

• Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, n° 21-14.151 : la Cour de cassation a rappelé que les clauses de transfert de charges doivent être claires et ne peuvent pas aller à l’encontre des obligations légales du bailleur.

• CA Paris, 8 mars 2023, n° 22/02789 : la cour a annulé une clause générale mettant tous les travaux à la charge du locataire, y compris ceux imposés par la loi, au motif qu'elle était abusive.

Ces décisions soulignent l'importance de clauses précises et l'interdiction d’imposer arbitrairement au locataire des dépenses lourdes, notamment en matière de sécurité ou d’énergie.

6) Peut-on négocier la répartition des travaux ?

La liberté contractuelle permet aux parties de définir la répartition des charges, sous réserve de ne pas contrevenir aux dispositions d'ordre public.

Pour cela, il faut :

• Éviter les formules générales comme « le locataire prend à sa charge tous les travaux » ;

• Identifier chaque catégorie de travaux : entretien, mise aux normes, gros œuvre, accessibilité, etc. ;

• Utiliser des termes conformes aux définitions juridiques, notamment celles de l’article 606 du Code civil ;

• Prévoir une procédure d'information, de concertation, voire d'autorisation préalable.

Ces recommandations ont été soulignées dans une affaire jugée par la CA de Lyon (6 février 2023, n° 21/04678), où le bail a été partiellement annulé pour déséquilibre manifeste entre les parties.

Précautions à prendre avant de signer

Avant de signer un bail, le futur locataire doit :

1. Obtenir les diagnostics obligatoires : DPE, accessibilité, amiante (décret n° 2011-629 du 3 juin 2011) ;

2. Faire réaliser, si besoin, une expertise technique ;

3. Négocier des clauses équilibrées, surtout si l’état des lieux révèle des anomalies ou des manquements à la réglementation.

   
   

En cas de doute, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé ou un notaire.

Travaux urgents : Qui doit réagir et payer ?

L’article 1724 du Code civil permet au locataire d’effectuer lui-même les réparations urgentes nécessaires à la conservation du bien loué. Il doit toutefois en informer immédiatement le bailleur, et ce dernier est tenu de rembourser les frais si les travaux relèvent de sa responsabilité.

La jurisprudence distingue clairement les travaux :

• Urgents et nécessaires (à la charge du bailleur) ;

• Mineurs et liés à l’usage quotidien (à la charge du locataire).

  
  

Un arrêt important de la Cour de cassation du 22 juin 2022 (n° 21-13.456) rappelle que les travaux urgents liés à un danger imminent peuvent justifier une intervention immédiate du locataire, avec remboursement a posteriori, même en l'absence d'autorisation préalable.

Conséquences en cas de non-réalisation des travaux

Responsabilités légales

L'inexécution de l'obligation de délivrance ou d'entretien expose le bailleur à des sanctions civiles :

• Résiliation judiciaire du bail (article 1184 du Code civil) ;

• Exécution forcée en nature (article 1221 du Code civil) ;

• Dommages et intérêts (article 1231-1 du Code civil).

Le locataire peut suspendre le paiement du loyer si les travaux non effectués rendent l’exploitation impossible (CA Paris, 5 octobre 2023, n° 21/06899).

Sanctions possibles pour le bailleur ou le locataire

Selon l’ampleur du manquement :

• Le juge peut ordonner la résiliation du bail ;

• Imposer une réduction de loyer ;

• Ou condamner à réaliser les travaux sous astreinte (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-19.873).

Checklist juridique à suivre avant tout chantier

Pour garantir la conformité juridique et éviter les litiges, voici une liste de vérifications à effectuer avant d’engager ou d’accepter des travaux dans un local commercial :

1. Vérifiez la légalité des travaux : sont-ils exigés par une norme, une autorisation administrative ou une évolution légale (cf. Code de la construction et de l’habitation, art. L.111-9 et L.111-10) ?

2. Contrôlez les clauses du bail : la clause est-elle conforme à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce ? Contient-elle une répartition claire des charges ?

3. Demandez un devis signé : chaque partie doit valider l’intervention d’un professionnel agréé.

4. Assurez-vous du financement : les modalités de paiement (qui paie, à quel moment, quelles avances ?) doivent être clairement définies.

5. Préparez un avenant au bail si nécessaire : en cas de travaux importants non prévus initialement, un avenant formel est conseillé pour éviter toute ambiguïté (cf. Cass. civ. 3e, 27 janvier 2021, n° 19-23.297).

   
   
   
   

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La question « qui paie quoi » dans un bail commercial ne peut se régler sans une analyse détaillée du contrat, des obligations légales en vigueur, et de la jurisprudence récente. En 2025, les exigences en matière de performance énergétique, d’accessibilité et de sécurité renforcent les responsabilités du bailleur, en application des articles 1719 et 1720 du Code civil.

Le locataire, de son côté, doit veiller à ne pas accepter à la légère des clauses trop générales qui le rendraient responsable de charges disproportionnées. La loi Pinel, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, ainsi que la jurisprudence récente rappellent les limites de la liberté contractuelle dans ce domaine.

En résumé :

• Le bailleur est responsable des gros travaux et des mises en conformité réglementaires,

• Le locataire gère l’entretien courant et les aménagements non structurels,

• Le contrat doit toujours être rédigé avec précision, idéalement avec l’aide d’un professionnel du droit.

FAQ

1. Un locataire peut-il refuser des travaux imposés ?

Oui, s’ils ne sont pas prévus dans le bail et qu’ils ne relèvent pas d’une obligation légale. Sinon, le refus expose à la résiliation (art. 1728 Code civil). Si les travaux relèvent de la conformité, le locataire doit coopérer.

2. Le bailleur peut-il faire supporter tous les travaux au locataire ?

Non. Depuis la loi Pinel (art. L.145-40-2 du Code de commerce), certaines charges sont exclues de tout transfert, notamment les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

3. Que faire en cas de désaccord sur la nature des travaux ?

La médiation est recommandée en premier lieu. Sinon, le juge tranchera selon les clauses du bail, la loi, et la jurisprudence applicable (ex. Cass. civ. 3e, 6 juillet 2022, n° 21-14.151).

4. Qui paie les diagnostics techniques obligatoires ?

Le bailleur, au titre de l’obligation de délivrance conforme (art. 1719 Code civil). Cela inclut le DPE, l’état d’amiante, les diagnostics d’accessibilité, etc.

5. Peut-on résilier un bail si les travaux ne sont pas faits ?

Oui. Le manquement du bailleur à ses obligations peut justifier une résiliation judiciaire pour inexécution (art. 1184 Code civil, confirmé par Cass. civ. 3e, 4 octobre 2018, n° 17-22.728).