Créer une SCI : Quelles sont les étapes?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique prisée en France pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle séduit aussi bien les familles souhaitant organiser une transmission, que les investisseurs cherchant à mutualiser leurs moyens. Toutefois, la constitution d’une SCI obéit à un formalisme juridique strict.

Comprendre les étapes de création d'une SCI est donc indispensable pour sécuriser son projet et éviter toute nullité.

1. Définir l’objet social et les associés

La première étape consiste à déterminer l’objet social de la SCI, généralement la détention, la gestion et la transmission de biens immobiliers.

• L’objet doit rester civil (article 1832 du Code civil), car une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale (par exemple, la location meublée professionnelle) ;

• Une SCI doit être composée d’au moins deux associés (personnes physiques ou morales).

  
  

Exemple : Deux frères décident de créer une SCI afin d’acheter un immeuble locatif et d’en gérer la location nue.

2. Rédiger les statuts

Les statuts sont l’acte fondateur de la SCI. Ils doivent préciser :

• l’identité des associés,

• l’objet social,

• le siège social,

• la durée (maximum 99 ans, article 1838 Code civil),

• les règles de fonctionnement et de prise de décision.

Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié (obligatoire si un bien immobilier est directement apporté à la SCI).

3. Réaliser les apports et constituer le capital

Chaque associé doit effectuer un apport :

• Apports en numéraire : sommes d’argent ;

• Apports en nature : biens immobiliers ou mobiliers.

Ces apports constituent le capital social de la SCI. Il n’y a pas de montant minimum légal, mais un capital trop faible peut nuire à la crédibilité auprès des banques.

4. Nommer le gérant

La gestion de la SCI est confiée à un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Leur nomination peut être prévue dans les statuts ou par acte séparé. Le gérant représente légalement la société et engage la SCI vis-à-vis des tiers (article 1849 du Code civil).

5. Publier une annonce légale

Afin de rendre la création de la SCI opposable aux tiers, une annonce légale doit être publiée dans un journal habilité du département du siège social. Cette formalité permet d’informer le public de l’existence de la société.

6. Déposer le dossier au greffe

La dernière étape consiste à déposer un dossier de création au greffe du Tribunal de commerce ou via le guichet unique des entreprises (depuis le 1er janvier 2023, conformément au décret n° 2021-300). Le dossier comprend notamment :

• les statuts signés,

• le formulaire M0 rempli,

• l’attestation de parution de l’annonce légale,

• la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Une fois le dossier validé, la SCI est immatriculée au RCS et obtient son Kbis.

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La création d’une SCI implique une démarche rigoureuse : rédaction des statuts, apports, nomination du gérant, publicité légale, immatriculation. Bien que la procédure puisse sembler accessible, les enjeux fiscaux et patrimoniaux nécessitent souvent l’accompagnement d’un Expert-Comptable ou d’un avocat spécialisé.

Vous avez un projet immobilier? T2F accompagne ses clients à chaque étape pour sécuriser leur projet et optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier.

Références

• Code civil : articles 1832 à 1870-1 (dispositions générales sur les sociétés civiles).

• Décret n° 2021-300 du 18 mars 2021 (guichet unique des formalités).