TVA et Airbnb en 2025 : Quand la frontière entre loueur et hôtelier s’estompe

"Offrir le confort d’un hôtel, sans en supporter les contraintes : telle est la promesse qui a fait le succès d’Airbnb et qui a fait bouleversé les habitudes des consommateurs dans le choix des logements de courte durée. L’administration fiscale a eu de grandes difficultés à se positionner pour appréhender ces nouvelles formes d’exploitation de logements meublés pour tous les domaines de la fiscalité : hôtelières, revenus immobiliers, logements meublés.

En matière de taxe sur la valeur ajoutée, les dernières publications de l’administration sur sa base BOFiP ne permettent pas réellement de simplification du raisonnement à tenir mais ont le mérite de fixer des critères qui font clairement basculer les locations Airbnb dans le champ des locations dites parahotelieres.

Quand la location meublée flirte avec le statut d’hôtelier

Depuis plusieurs années, la location meublée saisonnière s’est imposée comme une composante majeure du tourisme urbain. De Paris à Biarritz, des voyageurs réservent en quelques clics un appartement « comme à l’hôtel »… sans que le bien relève juridiquement de l’hôtellerie.

Cette distinction n’est pas anodine : les locations meublées, qu’elles relèvent du régime LMNP ou LMP, sont exonérées de TVA tant qu’elles ne proposent pas de services para-hôteliers.

Mais la frontière est ténue. Et nombreux sont les propriétaires qui, soucieux de répondre aux attentes d’une clientèle exigeante, franchissent cette ligne … sans toujours en avoir conscience.

Les 4 prestations qui font basculer dans le champ de la TVA

Pour que la location meublée soit soumise à la TVA, plusieurs conditions doivent être remplies simultanément :

• Une durée de séjour inférieure ou égale à 30 nuitées,

• La mise à disposition d’un logement meublé assortie d’au moins trois des quatre services suivants :

  • Fourniture du petit-déjeuner,

  • Nettoyage régulier des locaux,

  • Fourniture de linge de maison,

  • Réception de la clientèle (même non personnalisée).

Ces critères, d’interprétation parfois délicate, ont fait l’objet de précisions importantes apportées le 26 mars 2025 par l’administration fiscale dans sa documentation BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20.

Ce que dit désormais l’administration fiscale

Petit-déjeuner : Seule la fourniture directe et payante du petit-déjeuner par le loueur est considérée comme une prestation para-hôtelière. Indiquer les établissements à proximité ou laisser quelques produits à disposition ne suffit plus à caractériser ce service.

Nettoyage régulier : Ce service est réputé fourni s’il est effectué avant l’arrivée du client et proposé de manière régulière pendant le séjour, en fonction de sa durée et des usages du secteur.

Un nettoyage hebdomadaire est jugé suffisant.

Toutefois :

• Pour un séjour de 5 nuits ou moins, un seul nettoyage à l’entrée est acceptable ;

• Au-delà de 6 nuits, un renouvellement du service pendant le séjour est exigé.

Il est admis qu’un délai puisse exister entre la demande du client et la prestation, sous réserve que cela ne rende pas le service inopérant.

En revanche, fournir du matériel de nettoyage ne saurait être assimilé à un service.

Accueil de la clientèle : La seule remise des clés via une boîte sécurisée, sans alternative avec contact humain, ne constitue pas un accueil au sens fiscal.

2025 : vers un contrôle fiscal facilité

Jusqu’à présent, les règles existaient mais leur application restait marginale. L’administration ciblait principalement les grandes plateformes. Mais avec l’essor des conciergeries et des services externalisés, la collecte de preuves devient triviale : factures, e-mails, commentaires clients, tout laisse une trace exploitable.

Dès 2025, la transparence devient la norme : Airbnb et autres plateformes transmettent automatiquement aux services fiscaux les revenus perçus, ainsi que certaines informations sur les prestations fournies.

Finie l’enquête minutieuse. Pour l’administration, il suffit de croiser les données pour requalifier une activité en hébergement para-hôtelier.

 

Conséquences fiscales : facturation, collecte et stratégie

En cas de requalification, le loueur doit :

• Obtenir un numéro de TVA,

• Émettre des factures conformes,

• Collecter la TVA sur les loyers,

• Et la reverser au Trésor public.

Certes, cette soumission ouvre droit à déduction (mobilier, travaux, prestations de ménage, etc.), mais elle implique une gestion plus rigoureuse et souvent l’assistance d’un expert-comptable.

Pour certains hôtes peu structurés, le passage à la TVA est un choc organisationnel.

Pour conseiller utilement ses clients, il convient de leur rappeler une règle simple : ne pas devenir hôtelier malgré soi.

En pratique, cela implique de :

• Se limiter à un accueil de base (remise des clés),

• Réaliser uniquement un ménage en fin de séjour,

• Fournir du linge à l’arrivée, sans changement en cours de séjour,

• Renoncer au petit-déjeuner, ou proposer un panier à préparer soi-même,

• Clarifier les contrats avec les conciergeries : qui facture quoi, à qui, et pour quels services.

Enfin, il est crucial d’anticiper la fiscalité : beaucoup de bailleurs ignorent encore les règles en vigueur. Choix du régime BIC (micro, réel simplifié, réel normal), obligations déclaratives, tenue de comptabilité… la gestion de la TVA ne s’improvise pas."

Le 25/07/2025

Par Me Jenna BARTHEVIAN

Avocat à la Cour

D  :  +33 (0)1 83 92 08 02

6 rue Paul Valéry | 75116 Paris | France

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