Un nouveau souffle pour l’investissement locatif : Comprendre le futur statut de bailleur privé
- T2F-Immobilier
- 25 août
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Dernière mise à jour : 2 sept.
Le marché du logement locatif privé connaît une phase délicate. Au premier trimestre 2025, les ventes de logements neufs destinés à la location aux investisseurs privés ont chuté d’environ 40 % par rapport à l’année précédente, une conséquence directe de la fin du dispositif Pinel, du durcissement des normes énergétiques et d’une fiscalité jugée défavorable. Cette tendance accentue la raréfaction des biens à louer, et engendre une crise structurelle du logement dans les zones tendues.
Pour corriger la trajectoire, le gouvernement travaille sur un statut de bailleur privé — un cadre juridique et fiscal inédit visant à inciter les particuliers à remettre des logements sur le marché, en échange d’avantages fiscaux et d’une stabilité réglementaire.
1 - Définition et portée du futur statut
Le statut de bailleur privé s’adresse aux propriétaires particuliers — personnes physiques ou SCI familiales — qui louent un ou plusieurs biens à titre non professionnel. Il ne supplantera pas les régimes actuels (Pinel, Denormandie, etc.), mais proposera un cadre alternatif, plus lisible, stable et harmonisé, applicable tant au neuf qu’à l’ancien.
1 - Objectifs poursuivis
Relancer l’investissement locatif, particulièrement après la disparition du Pinel ;
Accroître l’offre locative dans les zones où elle est cruellement insuffisante ;
Simplifier la fiscalité immobilière, en offrant un régime uniforme et durable ;
Favoriser la transition écologique, surtout dans les logements anciens, en luttant contre les “passoires thermiques”.
1 - Avantages proposés
Le rapport parlementaire du 30 juin 2025, dévoile cinq mesures clés au service de cet objectif :
Amortissement comptable annuel :
Neuf : 5 % par an
Ancien (avec travaux ≥15 %) : 4 % par an
Bonus jusqu’à 1,5 % pour loyers modérés
Relèvement du plafond du déficit foncier : de 10 700 € à 40 000 €
Amélioration du régime micro‑foncier : abattement de 50 % jusqu’à 30 000 € contre 30 % jusqu’à 15 000 € auparavant
Exonération d’IFI pour les logements loués à long terme
Exonération des plus‑values après 20 ans de détention
Ces mesures visent à offrir une fiscalité douce, visible et pérenne, tout en favorisant l’investissement responsable.
2 - Conditions d’accès envisagées
Pour bénéficier du statut, les bailleurs devront respecter certains engagements, destinés à soutenir les objectifs sociaux et environnementaux :
Plafond de loyer inférieur au marché local (logements intermédiaires ou sociaux) ;
Performance énergétique : DPE A ou B pour l’ancien, respect de la norme RE2020 pour le neuf.
Calendrier de mise en œuvre :
Adoption prévue via le projet de loi de finances 2026, avec une entrée en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2026.
3 - Impacts attendus
Le dispositif pourrait permettre de libérer jusqu’à 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030, répartis entre neuf et ancien, tout en dynamisant la construction et la rénovation. Sur le plan budgétaire, le statut pourrait devenir positif pour les finances publiques : +500 millions d’euros en 2026, jusqu’à +1,9 milliard par an entre 2026 et 2036.
4 - Exemple concret
Imaginez un propriétaire acquérant un logement neuf à 200 000 € : Il pourrait amortir 5 % par an (10 000 €), déduits de ses revenus locatifs. S’il loue à un tarif modéré, il peut obtenir un bonus, et bénéficier d’un régime stable, d’un plafond de déficit foncier confortable, d’une exonération d’IFI et d’un gain à la revente après 20 ans.
5 - Conclusion
Le statut de bailleur privé s’annonce comme une réforme majeure pour l’immobilier locatif privé : il propose un équilibre inédit entre rentabilité, simplicité fiscale et responsabilité sociale. Conçu pour redynamiser l’investissement, alléger la fiscalité et renforcer l’offre de logements, ce dispositif pourrait devenir la référence dès fin 2025 ou début 2026. Toutefois, son succès dépendra de la précision des mesures définitives et de leur adoption législative. Il est donc primordial, pour les investisseurs et professionnels, de suivre de près son évolution afin d’anticiper et optimiser les projets immobiliers à venir.
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