Crédit de départ et droit à déduction : Application aux locations meublées avec services para-hôteliers

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il y a 6 jours
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Le régime fiscal des locations meublées soulève régulièrement des interrogations, notamment lorsqu’un bien passe d’une activité exonérée de TVA à une activité taxable. C’est le cas des locations meublées assorties de services para-hôteliers. Dans ce contexte, le mécanisme du crédit de départ joue un rôle central : il permet, sous certaines conditions, de récupérer une partie de la TVA initialement acquittée lors de l’acquisition du logement.

1. Le principe : location meublée et exonération de TVA

En règle générale, les locations de logements meublés sont exonérées de TVA (article 261 D, 4° du Code général des impôts). Le bailleur ne peut donc pas déduire la TVA grevant l’acquisition du bien, ni ses charges.

Toutefois, la loi prévoit une exception : lorsque le logement est exploité dans des conditions proches de l’hôtellerie, la location devient imposable à la TVA.

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2. Quand la location meublée devient-elle taxable ?

Sont considérées comme opérations para-hôtelières les locations meublées assorties de séjours de courte durée (souvent inférieurs à 30 nuits) et accompagnées d’au moins trois prestations de services parmi les suivantes :

fourniture du petit déjeuner,
ménage régulier,
fourniture de linge de maison,
accueil de la clientèle.

Ces prestations transforment la location meublée en activité économique assimilée au secteur hôtelier, donc imposable à la TVA (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 n°150 et s.).

3. Le mécanisme du crédit de départ

Lorsqu’un logement initialement acquis pour une location exonérée (donc sans droit à déduction de TVA) est ultérieurement affecté à une activité taxable à la TVA, le propriétaire peut récupérer une partie de la TVA initialement payée.

Ce mécanisme, appelé crédit de départ (article 207 de l’annexe II au CGI), consiste à reconstituer fictivement le droit à déduction comme si le bien avait été affecté dès l’origine à une activité taxable.

4. Les limites

Pas de déduction si le bien a été acquis pour un usage strictement privé (résidence secondaire par exemple) ou une activité totalement hors champ de la TVA ;
Le crédit de départ suppose que le bien soit encore inscrit à l’actif d’une activité économique soumise à TVA.

5. Un mécanisme également applicable à la sortie de la franchise en base

Le dispositif bénéficie aussi aux entrepreneurs qui sortent du régime de la franchise en base de TVA (article 293 B du CGI). Lorsqu’ils deviennent redevables de la TVA, ils peuvent exercer un droit à déduction sur les biens et services affectés à leur activité taxable.

Le mécanisme du crédit de départ est une véritable opportunité pour les investisseurs en immobilier meublé. Il permet de rattraper une partie de la TVA initialement non déductible, à condition que le bien soit réaffecté à une activité para-hôtelière taxable. Une planification rigoureuse est indispensable pour optimiser cette fiscalité et éviter toute remise en cause par l’administration.