Annexes obligatoires d’un bail commercial : DPE et obligations légales
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Lors de la signature d’un bail commercial, le bailleur doit obligatoirement annexer certains documents techniques, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE). Article L126-28 du Code de la construction et de l’habitation.
Concrètement, le DPE doit être joint au bail commercial lors de sa conclusion, sauf exceptions (baux ruraux et locations saisonnières). L’objectif est d’informer le locataire sur la performance énergétique du local professionnel qu’il s’apprête à exploiter.
Les exigences environnementales et énergétiques deviennent de plus en plus structurantes pour les entreprises et cette annexe revêt une importance stratégique.
Une obligation d’information du bailleur
Le DPE doit être joint au contrat de location. Le propriétaire d’un local commercial doit également le tenir à disposition de tout candidat locataire.
Il s’agit d’une obligation qualifiée de « simplement informative » par la jurisprudence. Autrement dit, l’absence de DPE n’est pas, à ce jour, assortie d’une sanction spécifique prévue par la loi.
Le DPE est-il opposable ?
Le texte précise que les recommandations figurant dans le DPE n’ont qu’une valeur informative. Le locataire ne peut donc pas exiger du bailleur la réalisation des travaux préconisés.
Toutefois, une partie de la doctrine considère que les informations chiffrées contenues dans le DPE pourraient être opposables au bailleur, à l’exception des simples recommandations. En pratique, cela signifie qu’un DPE manifestement erroné pourrait engager la responsabilité du bailleur.
Dans un contexte où les performances énergétiques impactent directement :
· les charges d’exploitation,
· l’image RSE de l’entreprise,
· la conformité aux obligations environnementales,
Le DPE devient un enjeu financier et stratégique pour les entreprises.
Quelle est la durée de validité du DPE ?
La durée de validité du DPE est fixée à 10 ans, conformément à l’article D126-19 du Code de la construction et de l’habitation.
Cependant, des règles transitoires s’appliquent :
· Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2022.
· Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
En 2026, la plupart des anciens DPE devront donc être renouvelés. Pour un bail commercial, il est fortement recommandé de vérifier la date d’établissement du diagnostic avant toute signature.
Faut-il annexer d’autres documents au bail commercial ?
Si certains documents ne sont pas légalement obligatoires, il est fortement conseillé de les annexer :
Le règlement de copropriété
En cas de local situé dans un immeuble en copropriété, il permet de connaître les restrictions d’usage, les charges et les règles applicables.
L’état des lieux
Bien qu’il soit aujourd’hui encadré par les textes, son annexion reste une sécurité juridique essentielle pour prévenir les litiges lors de la restitution des locaux.
D’un point de vue pratique, un bail commercial bien structuré, avec l’ensemble des annexes techniques et juridiques, constitue une véritable protection patrimoniale pour le bailleur et une sécurité d’exploitation pour le locataire.
Pourquoi ces annexes sont stratégiques pour votre entreprise ?
Au-delà de l’obligation légale, les annexes techniques influencent :
· la valorisation du fonds de commerce,
· les coûts énergétiques,
· la conformité aux normes environnementales,
· la négociation du loyer.
La performance énergétique devient un critère déterminant pour les investisseurs et exploitants.
Un DPE défavorable peut impacter la rentabilité d’un commerce, notamment dans les secteurs fortement consommateurs d’énergie (restauration, activités médicales, artisanat).
Sécurisez votre bail commercial
La conclusion d’un bail commercial ne se limite pas à fixer un loyer et une durée. Elle implique le respect d’obligations techniques précises, dont l’annexion du DPE.
Même si la sanction du défaut de communication reste limitée, les enjeux juridiques et financiers sont bien réels. Une analyse préalable permet d’éviter les litiges et d’optimiser la stratégie immobilière de votre entreprise.
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Le 16/02/2026
Par Julie GARDET
Juriste Groupe T2F
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