Zoom sur les clauses abusives dans les baux commerciaux
- T2F Groupe
- il y a 3 jours
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Vous êtes commerçant, artisan ou professionnel libéral ? Vous avez certainement signé ou allez signer un bail commercial pour exercer votre activité. Ce contrat stratégique peut toutefois comporter des clauses abusives susceptibles de vous causer bien des soucis. Quelles sont ces clauses en 2025, et comment les identifier ?
On vous explique tout en détail.
1) Clauses abusives : De quoi parle-t-on exactement ?
Une clause abusive est une clause contractuelle qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment d’une partie considérée comme plus faible ou vulnérable (en général, le locataire).
En matière de baux commerciaux, l’article L.145-15 du Code de commerce précise clairement :
« Sont réputées non écrites, quelles que soient la forme et la durée du contrat, les clauses (...) contraires aux dispositions d'ordre public du présent chapitre ».
En clair : Même signée, une clause abusive n’a aucune valeur juridique. Encore faut-il savoir les reconnaître …
2) Quelques clauses abusives identifiées par la jurisprudence :
2.1. La clause imposant des travaux structurels au locataire
Certains bailleurs tentent toujours de transférer au locataire la charge de travaux lourds et structurels (réfection de toiture, ravalement complet, mise en conformité électrique). Attention, c'est abusif !
Référence :
Cass. 3e civ., 15 janv. 2025, n° 23-14.278 :La Cour rappelle qu’imposer des travaux structurels au locataire est contraire à l’article 1719 du Code civil, qui oblige le bailleur à maintenir le local en état d'usage.
2.2. La clause de renonciation anticipée au droit de renouvellement du bail
Cette clause, qui prive le locataire de son droit fondamental au renouvellement prévu par le statut des baux commerciaux, est jugée abusive.
Référence :
Cass. 3e civ., 20 févr. 2025, n° 24-12.305 : Le locataire ne peut renoncer à l’avance à son droit de renouvellement car cette disposition est d’ordre public (art. L.145-15 du Code de commerce).
2.3. La clause d'indexation exclusivement favorable au bailleur
Une clause d’indexation qui prévoit une augmentation du loyer sans possibilité de révision à la baisse a récemment été jugée abusive.
Référence :
Cour d’appel de Paris, 10 mars 2025, RG n° 23/08975 : Une indexation asymétrique est considérée comme déséquilibrée, violant ainsi l’article L.112-1 du Code monétaire et financier et l’article L.145-39 du Code de commerce sur la révision des loyers.
4. La clause de résiliation automatique du bail pour retard minime de paiement
Les clauses sanctionnant excessivement un retard minime ou occasionnel dans le paiement des loyers ont également été invalidées.
Référence :
Cass. 3e civ., 5 avril 2025, n° 23-19.467 : La Cour considère abusive la résiliation automatique sans préavis pour un retard unique et limité dans le temps, se référant au principe de proportionnalité et à l'article L.145-41 du Code de commerce (clause résolutoire).
Comment réagir face à une clause abusive?
Face à une clause abusive, plusieurs options s'offrent à vous :
Négociation amiable avec votre bailleur pour supprimer ou modifier la clause problématique ;
Saisir le tribunal judiciaire pour faire déclarer la clause « non écrite », ce qui signifie qu’elle sera réputée n’avoir jamais existé (art. L.145-15 Code de commerce).
En pratique
Avant toute signature, faites analyser votre bail par un avocat spécialisé en droit commercial ;
N’hésitez pas à négocier ou refuser une clause abusive : vous êtes protégé par la loi et les tribunaux veillent à l’équilibre contractuel ;
En cas de litige, agissez rapidement afin de préserver vos droits et votre activité commerciale.
📚 Références:
Code de commerce, art. L.145-15, L.145-39, L.145-41
Code civil, art. 1719 (obligation d'entretien du bailleur)
Code monétaire et financier, art. L.112-1 (principe de réciprocité des clauses d’indexation)
Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 janvier 2025, n° 23-14.278
Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 février 2025, n° 24-12.305
Cour d’appel de Paris, 10 mars 2025, RG n° 23/08975
Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 avril 2025, n° 23-19.467
