Airbnb et sous-location illégale : La fin du statut d’hébergeur passif pour Airbnb?
- 11 févr.
- 2 min de lecture
La responsabilité des plateformes numériques constitue aujourd’hui un enjeu juridique majeur pour les propriétaires, les locataires et les professionnels de l’immobilier.
Deux décisions récentes viennent rappeler que la plateforme Airbnb ne peut plus systématiquement se retrancher derrière le statut d’hébergeur passif en cas de sous-location illicite.
Dans un arrêt du 7 janvier 2026 (n° 23-22.723), la Cour de cassation confirme que la plateforme peut voir sa responsabilité engagée lorsqu’elle joue un rôle actif dans la diffusion des annonces.
1. Le principe : la responsabilité limitée des hébergeurs
En droit français et européen (notamment via la directive e-commerce), les plateformes bénéficient en principe d’un régime de responsabilité atténuée.
Elles ne sont pas responsables des contenus publiés par leurs utilisateurs si :
Elles jouent un rôle purement technique, automatique et passif ;
Elles n’ont pas connaissance du caractère illicite du contenu ;
Elles agissent promptement pour retirer le contenu dès qu’elles en sont informées.
C’est ce qu’on appelle le régime de l’hébergeur passif.
2. Le tournant jurisprudentiel : Airbnb considérée comme acteur actif
Dans son arrêt du 7 janvier 2026, la Cour de cassation adopte une analyse différente concernant Airbnb.
Pourquoi ?
Les juges relèvent que la plateforme :
Optimise la présentation des annonces ;
Met en avant certains logements via des outils de promotion ;
Intervient dans le processus de réservation et de paiement ;
Perçoit une commission sur chaque transaction.
Autrement dit, Airbnb ne se limite pas à stocker des annonces : elle participe activement à leur valorisation et à leur commercialisation.
Conséquence : elle ne peut pas bénéficier du régime allégé de l’hébergeur passif.
3. Sous-location illicite : Quels risques ?
La sous-location d’un logement sans l’autorisation du propriétaire constitue une faute contractuelle, voire une infraction dans certaines communes soumises à réglementation spécifique (notamment en matière de changement d’usage).
Dans ce contexte :
Le propriétaire peut agir contre le locataire ;
Il peut également engager la responsabilité de la plateforme si celle-ci a contribué à la mise en ligne et à la promotion de l’annonce illicite.
4. Enjeux pour les dirigeants et investisseurs immobiliers
Pour les chefs d’entreprise et investisseurs :
Si vous êtes propriétaire bailleur, cette jurisprudence renforce votre capacité d’action ;
Si vous exploitez un bien via une plateforme, vous devez sécuriser juridiquement votre situation ;
Si vous êtes dirigeant d’une société civile immobilière (SCI), la responsabilité peut impacter la trésorerie et la fiscalité de la structure.
En matière de gestion patrimoniale, ces décisions influencent :
La rédaction des baux ;
Les clauses d’interdiction de sous-location ;
Les mécanismes de contrôle ;
La gestion du risque contentieux.
À retenir
Une plateforme bénéficie d’un régime allégé seulement si elle est un hébergeur passif ;
La Cour de cassation considère qu’Airbnb joue un rôle actif dans la diffusion des annonces ;
En cas de sous-location illicite, sa responsabilité peut être engagée ;
Les propriétaires disposent désormais d’un levier contentieux supplémentaire ;
Les dirigeants et investisseurs doivent sécuriser contractuellement et fiscalement leurs opérations immobilières.
