Vente immobilière : Travaux réalisés par le vendeur, quels risques ?

Un particulier qui vend sa maison après avoir réalisé lui-même des travaux peut-il être traité comme un simple vendeur « non professionnel » ? La réponse est non, et la jurisprudence récente le confirme avec force.

A retenir : Un particulier qui effectue lui-même des travaux importants est assimilé à un professionnel de l’immobilier lors de la vente. Il ne peut donc pas invoquer une clause de non-garantie des vices cachés si les désordres proviennent de ces travaux.

Cette règle, lourde de conséquences financières, concerne de nombreux vendeurs notamment dans un contexte de rénovation fréquente des biens immobiliers.

Le particulier vendeur peut-il être assimilé à un professionnel ?

Une position constante de la Cour de cassation

Dans un arrêt du 13 novembre 2025 (Cass. 3e civ. 13-11-2025 n° 24-11.221 F-D), la Cour de cassation confirme une solution bien établie : lorsqu’un vendeur particulier réalise lui-même des travaux à l’origine des vices, il est assimilé à un vendeur professionnel, même s’il n’exerce aucune activité dans le bâtiment.

Autrement dit, ce n’est pas le statut du vendeur qui compte, mais son comportement.

Clause de non-garantie des vices cachés : Une protection illusoire

Pourquoi la clause devient inopposable

Les articles 1643 et 1645 du Code civil autorisent en principe une clause de non-garantie des vices cachés. Cependant, cette clause ne protège pas un vendeur présumé connaître les vices, ce qui est le cas :

• des vendeurs professionnels,

• et des particuliers assimilés à des professionnels en raison des travaux réalisés.

Dans l’affaire jugée, les travaux structurels (dont une extension) ont rendu le bien impropre à sa destination, ce qui excluait toute limitation de responsabilité du vendeur.

Travaux réalisés par le vendeur : Quels types sont concernés ?

Des travaux « assimilables à un ouvrage »

La jurisprudence vise notamment les travaux lourds :

• extension,

• modification de la structure,

• création d’éléments porteurs,

• installations techniques complexes (cheminée, réseau électrique, etc.).

Dans ces situations, le vendeur est irréfragablement présumé connaître les vices, même s’il ignorait réellement les défauts.

Une condamnation financière particulièrement lourde

Dans cette affaire, la sanction est sévère :le vendeur particulier a été condamné à restituer :

• 120 000 € de prix de vente ;

• les frais de notaire ;

• les frais bancaires et d’assurance, ;

• les travaux de reprise urgente ;

• les frais d’huissier ;

• 15 000 € de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

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Ce qu’il faut retenir avant de vendre un bien rénové

Un particulier qui réalise lui-même des travaux importants endosse les responsabilités d’un professionnel, sans en avoir forcément la couverture assurantielle ni la maîtrise juridique.