Top 10 des erreurs des investisseurs immobiliers en 2025

L’immobilier reste en 2025 une valeur refuge, mais sa fiscalité est devenue un véritable labyrinthe. La fin du Pinel, l’évolution du régime LMNP, l’interdiction de louer les passoires thermiques, ou encore le durcissement des contrôles fiscaux… autant de nouveautés qui piègent les investisseurs mal préparés.

Derrière une belle promesse de rentabilité se cachent souvent des maladresses fiscales qui grignotent les bénéfices, voire transforment un bon placement en gouffre financier. Voici les dix erreurs les plus fréquentes, décryptées avec pédagogie, pour mieux les éviter.

1. Acheter un bien pour la carotte fiscale … et oublier l’essentiel

C’est l’erreur classique : Croire qu’une réduction d’impôt compensera tout. Le Pinel en a été l’illustration : Certains acheteurs ont investi dans des zones saturées ou mal desservies, attirés par l’avantage fiscal, mais confrontés ensuite à une vacance locative importante.

Règle d’or : Un bon investissement se juge d’abord par son emplacement, la qualité du bien et le marché locatif, pas par la seule déduction fiscale.

2. Ne pas avoir anticipé la fin du dispositif Pinel

Depuis le 1er janvier 2025, le Pinel a tiré sa révérence. Beaucoup d’investisseurs s’y appuyaient pour réduire leur imposition, mais ceux qui n’ont pas anticipé la fin du dispositif se retrouvent désormais avec des biens moins rentables que prévu.

Leçon : La fiscalité évolue. Ce qui est valable aujourd’hui peut disparaître demain. Il faut bâtir une stratégie durable, indépendante des « niches ».

3. Oublier la nouvelle règle sur les amortissements en LMNP

Le changement est majeur : En cas de revente, les amortissements cumulés doivent être réintégrés dans la plus-value imposable.

Exemple : Un bien acheté 300 000 €, amorti à hauteur de 130 000 €, revendu 350 000 €. Avant 2025, la plus-value taxable était de 50 000 €. Aujourd’hui, elle est de… 180 000 €.

Moralité : Le statut LMNP reste attractif, mais il faut anticiper la fiscalité de sortie dès l’entrée dans le dispositif.

4. Croire que le CGA donne encore une réduction d’impôt

Jusqu’en 2024, adhérer à un Centre de Gestion Agréé donnait droit à une réduction d’impôt de 915 €. Cette niche a été supprimée en 2025. (En savoir plus)

Erreur fréquente : Baser son plan de rentabilité sur une économie fiscale qui n’existe plus.

5. Négliger les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience impose un calendrier strict : Depuis 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués. En 2028, ce sera au tour des classes F, puis des E en 2034.

Conséquence : Un appartement acheté sans anticipation de travaux peut devenir un bien vacant, non louable, voire invendable.

Conseil : Avant tout achat, exigez un DPE récent et intégrez le coût potentiel de rénovation dans le calcul de rentabilité.

6. Mal déclarer ses revenus fonciers

Les erreurs dans la déclaration des revenus fonciers sont légion : Confusion entre régime micro-foncier et réel, omission de charges déductibles (intérêts, travaux, assurances), amortissements mal calculés en meublé … Chaque oubli ou erreur peut coûter plusieurs milliers d’euros par an.

Astuce : Recourir à un expert-comptable spécialisé en immobilier pour sa déclaration.

7. Ignorer les nouvelles obligations déclaratives

Depuis 2023, et renforcé en 2025, chaque propriétaire doit déclarer l’usage de ses biens immobiliers auprès de l’administration fiscale (résidence principale, secondaire, location). Un oubli ou une erreur peut déclencher un contrôle.

Rappel : L’administration croise désormais automatiquement les données fiscales, bancaires et cadastrales. La transparence n’est plus une option.

8. Croire que les niches fiscales sont éternelles

Pinel, Scellier, Besson, Périssol … La liste est longue de dispositifs disparus. Beaucoup d’investisseurs construisent leur stratégie uniquement autour de ces outils, en oubliant que leur durée de vie est limitée.

Clé : L’immobilier doit rester rentable sans avantage fiscal. La défiscalisation doit être un bonus, pas un pilier.

9. Choisir le mauvais statut juridique

Investir en nom propre, via une SCI à l’IR, une SCI à l’IS ou encore une SAS n’a pas du tout les mêmes conséquences fiscales.

• À l’IR, on bénéficie d’abattements sur la plus-value à long terme, mais la transmission est lourde.

• À l’IS, la fiscalité est plus souple pour réinvestir, mais la sortie est plus coûteuse.

Erreur fréquente : Copier le montage d’un ami ou d’un voisin sans adapter à sa propre situation patrimoniale.

10. Sous-estimer le risque de contrôle fiscal

Les contrôles sur les revenus fonciers et les régimes LMNP se multiplient. Une déclaration imprécise, un amortissement mal calculé, un oubli de déclaration … et c’est l’amende.

À savoir : L’article L13 F du Livre des Procédures Fiscales prévoit de lourdes sanctions.

---

Conclusion

En 2025, la fiscalité immobilière n’est plus un terrain de jeu pour amateurs. Elle exige anticipation, rigueur et accompagnement.

Les investisseurs avertis, capables d’éviter ces dix erreurs, transformeront l’incertitude fiscale en véritable levier de performance. Les autres… risquent de voir leurs rendements s’évaporer dans les méandres de Bercy.