Votre contrat de travail est-il compatible avec une activité de loueur en meublé ?

De nombreux salariés souhaitent diversifier leurs revenus en investissant dans l’immobilier locatif meublé. Mais cette activité peut-elle coexister avec un contrat de travail ?

La réponse dépend essentiellement de la présence – ou non – d’une clause d’exclusivité dans le contrat de travail. Explications.

1. Qu’est-ce qu’une clause d’exclusivité ?

La clause d’exclusivité interdit au salarié d’exercer une autre activité professionnelle, salariée ou non, pendant l’exécution de son contrat de travail. Elle peut figurer dans tout contrat, mais sa validité est strictement encadrée par la jurisprudence :

• Elle doit être indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise.

• Elle doit être justifiée par la nature des fonctions exercées.

• Elle doit être proportionnée au but recherché (Cass. soc., 11 juill. 2000, n° 98-43.240).

Par ailleurs, une telle clause ne peut produire effet qu’en présence d’une contrepartie financière suffisante lorsqu’elle continue à s’appliquer après la rupture du contrat (on parle alors de clause de non-concurrence).

Exemple :

Un responsable commercial peut se voir imposer une clause d’exclusivité, mais cela serait plus difficilement justifiable pour un salarié à temps partiel ou exerçant des fonctions support.

2. La location meublée : une activité civile et non commerciale

La location meublée est considérée comme une activité civile, sauf si elle est exercée à titre habituel avec des prestations para-hôtelières (accueil, petit-déjeuner, ménage…). Dans ce cas, elle peut relever du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Mais sur le plan juridique, même en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous n’êtes pas considéré comme un professionnel au sens strict du Code du travail. Il s’agit d’une gestion de patrimoine privée, ce qui distingue cette activité d’un emploi salarié ou d’une activité indépendante classique.

3. Compatibilité avec votre contrat de travail

A. En l’absence de clause d’exclusivité

Vous pouvez librement gérer un ou plusieurs biens meublés, dès lors que cette activité :

• N’empiète pas sur votre temps de travail salarié ;

• Ne nuit pas à l’entreprise qui vous emploie ;

• N’utilise pas les moyens de l’employeur.

C’est une situation très fréquente pour les investisseurs salariés. Il est nécessaire de déclarer cette activité aux impôts (régime micro-BIC ou réel) et de tenir une comptabilité séparée.

B. En présence d’une clause d’exclusivité

La clause peut théoriquement vous interdire cette activité. Cependant, plusieurs arguments peuvent être mobilisés pour la contester :

• L’activité de location meublée est non concurrente de celle de votre employeur ;

• Elle est limitée à la gestion d’un patrimoine privé, sans prestation commerciale ;

• Elle est exercée en dehors du temps de travail.

En cas de litige, les tribunaux vérifient si l’activité annexe porte effectivement atteinte aux intérêts de l’entreprise. Un salarié condamné pour avoir monté une activité concurrente ou utilisé les fichiers de son employeur sera sanctionné. Mais un salarié loueur en meublé, respectant ses obligations, ne le sera pas.

À retenir

• La clause d’exclusivité peut limiter l’activité annexe du salarié, mais sa validité est conditionnée à sa justification.

• La location meublée est une activité civile, compatible avec un contrat de travail dans la plupart des cas.

• L’activité doit être exercée en dehors du temps de travail, sans concurrence ni usage des moyens de l’employeur.

• En cas de doute, un aménagement contractuel ou une déclaration à l’employeur peut sécuriser la situation.

  
  

Sources

• Cass. soc., 11 juill. 2000, n° 98-43.240

• Cass. soc., 16 mai 2007, n° 05-45.645

• BOI-BIC-CHAMP-40-10-10-10

• Légifrance, Code du travail – art. L1221-1 et suivants