Bail d'habitation 2026 : Ce que le nouveau décret change pour les propriétaires bailleurs

À compter du 1er octobre 2026, tout bail d'habitation conclu ou renouvelé devra intégrer une clause résolutoire automatique en cas d'impayé, ainsi qu'une mention relative à la servitude de résidence principale dans les zones concernées.

Cette réforme, actée par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, ne se limite pas à un ajustement technique.

Pour tout propriétaire d'un bien locatif, via une SCI, en nom propre ou dans le cadre d'une stratégie de location meublée non professionnelle, elle impose une remise à plat des baux en cours et à venir, avec des répercussions directes sur la gestion juridique, fiscale et comptable de son patrimoine immobilier.

Une clause résolutoire désormais systématique

Jusqu'à présent, la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie restait facultative, même si la plupart des bailleurs l'incluaient déjà par prudence.

Le décret publié au Journal officiel réécrit les contrats types de location de résidence principale et rend cette clause obligatoire dans tous les nouveaux baux et ceux renouvelés à partir du 1er octobre 2026.

Concrètement, le contrat est résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté sans effet, un délai qui remplace l'ancien mécanisme laissé à la libre appréciation des parties. Pour les propriétaires bailleurs qui gèrent seuls leur bien ou via une agence, cette automaticité sécurise juridiquement la procédure en cas d'impayé, mais suppose aussi de vérifier que chaque nouveau contrat reprend fidèlement la formulation imposée.

La servitude de résidence principale, un nouvel enjeu local

Second volet de la réforme : dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme et classées en zone tendue, ou affichant plus de 20 % de résidences secondaires, une servitude d'urbanisme peut désormais imposer qu'un logement neuf soit exclusivement affecté à la résidence principale.

Cette disposition, issue de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme, doit obligatoirement figurer dans le bail sous peine de nullité. Un bailleur qui omettrait cette mention dans un bail portant sur une construction soumise à la servitude s'expose donc à un risque contentieux qu'il ignorait peut-être jusqu'ici.

Ce qu'il faut retenir

À travers ce décret, les pouvoirs publics poursuivent un double objectif : sécuriser les procédures en cas d'impayés et renforcer le contrôle de l'usage des logements dans les territoires soumis à une forte pression immobilière.

Pour les propriétaires bailleurs, cette réforme implique avant tout une mise à jour des modèles de baux avant le 1er octobre 2026. Une attention particulière devra être portée à l'intégration de la clause résolutoire obligatoire et, le cas échéant, à la mention de la servitude de résidence principale. Une vérification préalable qui permettra d'éviter des conséquences juridiques potentiellement importantes.

Par Jules GALIAY

Expert-Comptable et Commissaire aux Comptes

Directeur du bureau T2F-BEA à Toulouse

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