Crédit immobilier et investissement locatif en 2025 : Le parcours d’un couple investisseur

En 2025, l’investissement immobilier demeure une stratégie patrimoniale privilégiée par de nombreux Français. Malgré un contexte marqué par des taux d’intérêt élevés et des critères bancaires stricts, l’emprunt reste un levier puissant pour se constituer un patrimoine locatif. Cet article retrace les étapes essentielles à travers le parcours de Claire et Maxime, un couple de primo-investisseurs, dans leur recherche de financement immobilier.

1. Définir un projet d’investissement clair et réaliste

Claire et Maxime souhaitent acquérir un appartement à Toulouse dans le but de le louer en meublé. Ils disposent d’un apport de 20 000 € et perçoivent un revenu net mensuel cumulé de 4 500 €. Le bien visé est un T2 à 170 000 €, situé dans un quartier dynamique.

Avant toute démarche bancaire, ils ont défini une stratégie d’investissement cohérente avec leur profil :

• Objectif de rentabilité nette > 4 %,

• Mise en location meublée sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au réel,

• Capacité de gestion locative assurée via une agence spécialisée.

Cette étape est fondamentale pour valider la viabilité financière du projet.

2. Évaluer la capacité d’emprunt en 2025

2.1) Comprendre la capacité d’emprunt

La capacité d'endettement représente le montant maximal qu'un emprunteur peut consacrer au remboursement de ses dettes, sans compromettre sa situation financière. Elle est généralement exprimée en pourcentage des revenus mensuels nets.

2.2) Calculer son taux d'endettement

En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé le taux d'endettement maximal à 35 %, assurance emprunteur incluse . Cela signifie que l'ensemble des mensualités de crédit (immobilier, consommation, etc.) ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets mensuels de l'emprunteur.

Exemple :

• Revenus nets mensuels : 4 000 €

• 35 % de 4 000 € = 1 400 €

• Mensualités totales de crédit ne devant pas excéder 1 400 €

Il est important de noter que les banques peuvent inclure jusqu'à 70 % des revenus locatifs futurs dans le calcul des revenus, ce qui peut augmenter la capacité d'emprunt .

2.3) L'importance de l'apport personnel

L'apport personnel correspond à la somme que l'emprunteur injecte dans son projet immobilier, généralement issue de son épargne. Il sert principalement à couvrir les frais annexes tels que les frais de notaire, de garantie et d'agence.

Normes d'apport en 2025

En 2025, les établissements bancaires exigent généralement un apport personnel représentant au moins 10 % du coût total de l'opération . Cependant, l'apport moyen observé est d'environ 16,6 % du prix du bien.

Exemples d'apport requis :

• Pour un bien de 150 000 € : apport de 24 900 € (16,6 %)

• Pour un bien de 200 000 € : apport de 33 200 € (16,6 %)

• Pour un bien de 300 000 € : apport de 49 800 € (16,6 %)

  
  

Un apport plus conséquent peut également permettre de négocier un taux d'intérêt plus avantageux et de réduire le coût total du crédit.

2.4) Évaluer sa capacité d'emprunt

En 2025, les taux d’intérêt immobiliers sont orientés à la hausse. Le taux moyen pour un crédit sur 25 ans destiné à un investissement locatif se situe entre 4,2 % et 5 %, selon le profil de l’emprunteur et la durée du prêt (source : Banque de France – avril 2025).

Claire et Maxime, après analyse avec leur expert-comptable, estiment leur capacité d’endettement maximale à 1 300 € par mois, soit un taux d’endettement autour de 28 % (en prenant en compte une partie des revenus locatifs projetés).

Simulation de prêt envisagée :

• Montant emprunté : 150 000 €

• Durée : 25 ans

• Taux fixe : 4,6 %

• Mensualité estimée : environ 850 € (hors assurance)

Les loyers prévisionnels (environ 650 €/mois) sont intégrés à hauteur de 70 % dans le calcul bancaire, ce qui renforce la solidité de leur dossier.

3. Constituer un dossier bancaire structuré

Pour obtenir un accord de prêt, il est impératif de présenter un dossier complet, clair et documenté.

Celui de Claire et Maxime comprend :

• Pièces d’identité et justificatifs de domicile,

• Derniers avis d’imposition,

• Relevés bancaires récents (sans incidents de paiement),

• Bulletins de salaire et contrat de travail,

• Justificatif d’apport personnel,

• Étude de rentabilité locative (réalisée avec leur expert-comptable),

• Copie de la promesse de vente ou fiche descriptive du bien.

Ce niveau de préparation permet de gagner en crédibilité auprès des établissements bancaires et de négocier dans de meilleures conditions.

4. Comparer les offres de financement

Claire et Maxime consultent deux établissements bancaires et un courtier indépendant. Voici les propositions obtenues :

Établissement	Taux proposé	Durée	Conditions associées
Banque A	4,7 %	25 ans	Assurance groupe, aucun produit requis
Banque B	4,3 %	25 ans	Offre groupée avec compte courant et carte haut de gamme
Courtier (banque C)	4,2 %	25 ans	Frais de dossier à prévoir, assurance individuelle

Le couple opte pour la Banque B, qui propose un bon équilibre entre taux attractif et services annexes. Par ailleurs, ils choisissent une délégation d’assurance emprunteur externe, ce qui permet de réduire le coût total du crédit de près de 8 000 € sur la durée.

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5. Signature du prêt et mise en location

Le crédit est validé, l’acte de vente signé. Claire et Maxime mettent en location leur appartement en meublé. Le loyer mensuel couvre environ 75 % des mensualités. Grâce au régime réel LMNP, ils amortissent le bien, les meubles et les frais, ce qui réduit considérablement l’imposition sur les revenus locatifs.

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Les enseignements du parcours

Investir dans l’immobilier locatif avec un crédit reste possible en 2025, même dans un contexte de taux élevés.

Ce qu’il faut retenir :

• La clarté et la cohérence du projet sont essentielles pour convaincre une banque ;

• La préparation du dossier et l’accompagnement par un professionnel (expert-comptable, courtier) font la différence.

• Le choix du régime LMNP réel permet de maximiser la rentabilité nette de l’investissement.

• Une comparaison rigoureuse des offres bancaires et des assurances emprunteur permet de réaliser des économies substantielles.