Qu’est-ce qu’une SCI familiale et pourquoi en créer une ?

La SCI familiale (Société Civile Immobilière familiale) est un outil juridique qui permet de détenir, gérer et transmettre un bien immobilier en famille. Elle séduit de nombreux foyers car elle facilite la gestion du patrimoine, évite les blocages liés à l’indivision et optimise la transmission aux héritiers.

Définition simple : qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une société civile immobilière constituée uniquement entre membres d’une même famille (parents, enfants, frères, sœurs, grands-parents, oncles, cousins…).

Concrètement :

• Chaque membre apporte un bien immobilier ou de l’argent.

• En échange, il reçoit des parts sociales.

• La SCI devient propriétaire du bien et les associés détiennent des parts proportionnelles à leur apport.

  
  

Elle est régie par le Code civil (articles 1832 et suivants).

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

1. Éviter les blocages de l’indivision

En indivision, certaines décisions nécessitent l’accord de tous. En SCI, la majorité fixée dans les statuts suffit. Cela évite qu’un seul héritier ou copropriétaire bloque une décision.

2. Faciliter la gestion des biens

• La SCI désigne un gérant qui prend les décisions courantes.

• Les parents peuvent transmettre la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en gardant l’usufruit (revenus).

3. Optimiser la transmission du patrimoine

La donation de parts sociales est plus avantageuse que celle d’un bien immobilier classique:

• Abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par enfant et par parent);

• Valorisation tenant compte du passif (exemple : prêt en cours) ;

• Décote appliquée sur la valeur des parts.

4. Pérenniser le patrimoine

La SCI peut durer jusqu’à 99 ans, contrairement à l’indivision qui peut être rompue à tout moment par un héritier.

5. Protéger le conjoint ou le concubin

Grâce à un démembrement croisé ou une clause de tontine, le survivant évite la lourde fiscalité successorale (jusqu’à 60 % pour un concubin non marié).

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

• Rédaction complexe des statuts (recours à un notaire ou un Expert-Comptable recommandé) ;

• Responsabilité illimitée des associés (au prorata de leurs parts) ;

• Frais de constitution et de fonctionnement (annonces légales, dépôt des comptes, accompagnement professionnel).

  
  

Quelle fiscalité pour une SCI familiale ?

Deux régimes possibles :

• Impôt sur le revenu (IR) : les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés ;

• Impôt sur les sociétés (IS) : option possible, intéressante si les bénéfices sont réinvestis (mais attention à la fiscalité sur les plus-values).

Comment créer une SCI familiale ?

1. Rédiger les statuts (idéalement avec un notaire ou un expert-comptable) ;

2. Publier une annonce légale ;

3. Immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;

4. Tenir une comptabilité (même simplifiée).

---

En résumé : Pourquoi créer une SCI familiale ?

• Éviter les blocages de l’indivision ;

• Simplifier la gestion avec un gérant ;

• Optimiser la fiscalité des donations et successions ;

• Pérenniser le patrimoine jusqu’à 99 ans ;

• Sécuriser le conjoint ou le concubin.

À retenir

La SCI familiale est un outil incontournable pour les familles souhaitant gérer un patrimoine immobilier à plusieurs et préparer sa transmission dans les meilleures conditions fiscales.

💡 Pour sécuriser votre projet, il est conseillé de vous faire accompagner par un Expert-Comptable et/ou un notaire.