Investir dans l'immobilier locatif : Ce qui change
Crédit plus cher, normes énergétiques qui se durcissent, fiscalité remaniée : l'investissement locatif n'a pas disparu, il a changé de logique. Les projets rentables existent encore, mais ils se construisent désormais sur un calcul de coût global, et plus seulement sur la comparaison entre un loyer et une mensualité.
Faut-il encore investir dans la pierre à l'approche de 2027 ?
La réponse courte est oui, à condition de changer de méthode. Le bien qui « s'autofinance » sur un simple tableau de remboursement appartient au passé. Ce qui fait aujourd'hui la rentabilité d'une opération, c'est la somme de paramètres que beaucoup d'acquéreurs examinaient autrefois séparément : le prix d'achat, le coût réel du financement, la taxe foncière, les charges de copropriété, le budget de travaux, l'étiquette énergétique, le risque de vacance et, de plus en plus, la stabilité des règles fiscales.
Un marché plus sélectif, où le mauvais bien se négocie
Des investisseurs moins nombreux, mais mieux armés
La remontée des taux de crédit depuis 2022 a eu un premier effet mécanique : elle a écarté une partie des acquéreurs. Ceux qui restent sur le marché arrivent avec des dossiers plus solides et des exigences plus fortes. Les banques, de leur côté, examinent de près le taux d'effort, l'apport et la cohérence du projet locatif avant de donner leur accord.
Côté offre, la situation n'est pas plus simple. Les promoteurs composent avec des coûts de construction élevés et une clientèle dont la capacité d'emprunt s'est réduite. Résultat : le neuf peine à trouver preneur, et l'ancien devient le terrain de jeu principal des investisseurs particuliers.
Conséquence directe pour les vendeurs : un appartement affiché trop cher, ou classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, se négocie désormais beaucoup plus durement. La décote est devenue un argument d'achat, à condition de savoir la chiffrer.
L'incertitude pèse davantage que le chantier
Contrairement à une idée répandue, les Français n'ont pas tourné le dos aux travaux. Les réseaux d'agences observent toujours une demande soutenue pour l'ancien à rénover. Ce qui freine les décisions tient moins à l'ampleur du chantier qu'au flou qui l'entoure : combien coûteront réellement les travaux, quelles règles s'appliqueront dans cinq ans, quel rendement net restera une fois tout payé ?
Un bien décoté ne devient intéressant que s'il s'accompagne d'un budget de rénovation précis et d'une projection fiscale réaliste. C'est précisément le travail que réalise un expert-comptable en amont de l'achat, et non une fois l'acte signé.
Le DPE, nouvelle variable financière de l'investissement
Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience structure désormais toute stratégie locative. Les logements classés G sont considérés comme indécents depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux et les renouvellements. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Depuis août 2022, les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés.
Le dispositif Jeanbrun : une nouveauté pour la location nue
Ce que prévoit le statut du bailleur privé
C'est la principale innovation fiscale de l'année pour les bailleurs. Le dispositif a été instauré par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 et il est officiellement entré en vigueur le 21 février 2026. Son principe rompt avec la logique du Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt, il emprunte la logique de l'amortissement fiscal du bien, jusqu'alors réservé aux régimes de location meublée.
Concrètement, le bailleur déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du logement. Cet amortissement s'applique à une fraction du prix d'acquisition fixée à 80 %. Dans sa version de base, avec des loyers intermédiaires, le texte prévoit un taux de 3,5 % par an dans le neuf et de 3,0 % dans l'existant avec au moins 30 % de travaux, ceux-ci devant permettre d'atteindre une étiquette A ou B au DPE, avec un plafonnement de l'amortissement à 8 000 €. Les taux et plafonds sont majorés si le propriétaire accepte des loyers sociaux ou très sociaux.
En contrepartie, l'investisseur s'engage à louer le logement nu, en résidence principale, pendant neuf ans, avec des loyers plafonnés. Le dispositif vise uniquement les logements situés en immeuble collectif. Point favorable pour Toulouse, il s'applique sur l'ensemble du territoire, sans distinction de zone, et concerne les logements acquis à compter du 21 février 2026 et jusqu'au 31 décembre 2028.
Jeanbrun ou LMNP : Un arbitrage à faire au cas par cas
Le Jeanbrun ne remplace pas la location meublée non professionnelle. Il ouvre une alternative. Le LMNP reste souvent plus avantageux en rendement courant, mais il a perdu une partie de son attrait depuis la loi de finances pour 2025, qui réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente. Le Jeanbrun, lui, impose une durée d'engagement longue et un plafond de loyer.
Critère | Dispositif Jeanbrun (location nue) | LMNP au réel (meublé) |
Biens éligibles | Neuf ou ancien rénové (30 % de travaux minimum), en collectif | Neuf ou ancien, meublé |
Engagement | 9 ans, loyers plafonnés | Aucun engagement de durée |
Mécanique | Amortissement déductible des revenus fonciers, plafonné | Amortissement du bien et du mobilier |
Point de vigilance | Respect des plafonds et de l'étiquette A ou B | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
Le bon choix dépend de votre tranche marginale d'imposition, de votre horizon de détention et du type de bien visé. Une simulation chiffrée sur la durée complète de l'opération reste le seul moyen de trancher.
Petites surfaces, colocation, division : les stratégies qui reviennent
Face à des marges plus serrées, les investisseurs se tournent vers des montages plus souples.
L'exemple toulousain :
Les petites surfaces d'abord. Elles limitent le ticket d'entrée et se louent vite dans une métropole qui accueille plus de 100 000 étudiants et un bassin d'emploi porté par l'aéronautique et le spatial. Les secteurs proches des universités, de Rangueil à l'Arsenal, ou desservis par la future ligne C du métro attendue à l'horizon 2028, concentrent naturellement la demande.
La colocation ensuite, qui permet d'augmenter le loyer cumulé d'un grand appartement ou d'une maison. Elle demande en revanche d'anticiper la rotation des occupants, la gestion des charges et le choix du bail (bail unique avec clause de solidarité ou baux individuels). Le régime fiscal applicable, souvent le meublé, doit être choisi dès le départ.
La division d'un logement en plusieurs lots, enfin, peut créer de la valeur, notamment sur les toulousaines et maisons de ville de quartiers comme Croix-Daurade ou Saint-Agne. Elle suppose toutefois de respecter le plan local d'urbanisme, le règlement de copropriété le cas échéant et les normes de décence. Une division mal préparée peut transformer une bonne affaire en contentieux.
L'investissement collectif, via les SCPI ou les sociétés civiles familiales, complète le tableau pour ceux qui préfèrent déléguer la gestion ou organiser la transmission.
En bref : Investir en immobilier fin 2026
Peut-on encore investir de façon rentable dans l'immobilier locatif fin 2026 ?
Oui, à condition de raisonner en coût global : prix, crédit, travaux, DPE, fiscalité et vacance. Les biens décotés à rénover, les petites surfaces et la colocation offrent les meilleures marges. Le dispositif Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026, permet d'amortir un logement loué nu pendant neuf ans. Le choix entre Jeanbrun, LMNP ou société civile doit se faire après simulation par un expert-comptable.
Faire appel à un Expert comptable avant d'acheter
Un projet locatif se joue avant l'offre d'achat. Choix du régime fiscal, structure de détention (en direct ou en SCI), chiffrage du déficit foncier, arbitrage entre location nue et meublée : ces décisions conditionnent la rentabilité pour toute la durée de détention et sont difficiles à corriger après coup.
Le Groupe T2F Expert-Comptable accompagne les dirigeants et investisseurs dans la simulation de leurs projets, le choix du statut le plus adapté et la tenue de leur comptabilité locative, avec des outils digitaux qui leur donnent une vision en temps réel de leur patrimoine.
Prenez rendez-vous pour votre projet immobilier.
Cabinet de Toulouse : 7 boulevard de la Gare, 31500 Toulouse · 05 61 54 39 60
Cabinet de Paris : 75 avenue du Docteur Calmette, 94290 Villeneuve-le-Roi · 01 45 97 43 67Du lundi au vendredi, de 9 h à 18 h.
FAQ : Questions fréquentes
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C'est le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Il permet à un particulier qui loue un logement nu, à loyer plafonné, pendant au moins neuf ans, de déduire un amortissement annuel de ses revenus fonciers. Il concerne le neuf et l'ancien rénové avec au moins 30 % de travaux.
Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il à Toulouse ?
Oui. Le dispositif n'est pas réservé à certaines zones et s'applique sur l'ensemble du territoire, pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Peut-on encore louer un logement classé F en 2027 ?
Oui, jusqu'au 1er janvier 2028. À partir de cette date, un logement classé F ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement. Son loyer est par ailleurs gelé depuis août 2022.
LMNP ou Jeanbrun : lequel choisir en 2026 ?
Le LMNP conserve souvent un meilleur rendement courant et n'impose pas de durée, mais les amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente. Le Jeanbrun impose neuf ans de location à loyer plafonné. Le choix dépend de votre imposition, de votre horizon et du bien, d'où l'intérêt d'une simulation.
Pourquoi consulter un expert-comptable avant un investissement locatif ?
Parce que le régime fiscal, la structure de détention et le chiffrage des travaux doivent être arbitrés avant l'achat. Un expert-comptable à Toulouse peut comparer plusieurs scénarios sur toute la durée de détention et sécuriser la déclaration des revenus fonciers ou BIC.
La colocation est-elle rentable à Toulouse ?
Elle peut l'être, grâce à une forte demande étudiante et de jeunes actifs. Sa rentabilité dépend toutefois de la gestion de la rotation des locataires, des charges et du régime fiscal retenu dès l'origine.
