Location meublée et régime micro : Seuils et abattements applicables aux locations meublées de tourisme

La fiscalité des locations meublées de tourisme reste un sujet brûlant pour tous les loueurs en France, qu’il s’agisse de particuliers occasionnels ou de professionnels aguerris. Avec l’arrivée de la loi de finances pour 2024, puis la confirmation de nouveaux changements pour 2025, le cadre réglementaire évolue et s’adapte sans cesse. Pour ne pas se perdre dans le dédale des seuils, abattements et régimes fiscaux, faisons le point complet et actualisé sur les modalités en vigueur, afin de vous permettre d’optimiser votre activité et votre fiscalité tout en restant 100% conforme.

Distinction entre location meublée classique et location meublée de tourisme

Avant d’entrer dans les détails des seuils et abattements, il convient de rappeler la différence entre une location meublée « classique » (louée à l’année) et une location meublée de tourisme (destinée à une clientèle de passage, souvent saisonnière). Cette distinction conditionne l’application des régimes fiscaux spécifiques, ainsi que les obligations déclaratives.

Régime micro-BIC : Fondements et fonctionnement

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’applique de plein droit aux revenus issus de la location meublée, sous réserve de ne pas dépasser certains seuils de recettes. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire au titre des charges, sans nécessité de justifier les dépenses réellement engagées. C’est la simplicité administrative qui séduit la grande majorité des loueurs.

La loi de finances pour 2024 a modifié les modalités d'application du régime des micro-entreprises pour la location meublée de tourisme.

Seuils et abattements pour les revenus 2024 et 2025

Pour que le régime micro s’applique en N, les revenus de N-1 ou de N-2 ne doivent donc pas excéder les seuils indiqués dans le tableau.

Que se passe-t-il en cas de dépassement des seuils

Si un loueur dépasse les seuils de recettes prévus pour le régime micro-BIC (par exemple 77 700 €, 15 000 € ou 188 700 € selon la catégorie et l’année), il perd automatiquement le bénéfice du régime micro pour l’année suivante.

 Voici ce qui se passe concrètement :

1. Passage au régime réel d’imposition

• Le loueur bascule au régime réel (simplifié ou normal), ce qui implique :

  • Obligation de tenir une comptabilité (livre-journal, registre des immobilisations, etc.) ;

  • Déclaration des recettes et des charges réelles (plus de forfait, seules les dépenses effectivement payées sont déductibles) ;

  • Calcul du résultat imposable : recettes – charges réelles = bénéfice à déclarer.

2. Conséquences fiscales

• Plus d’abattement forfaitaire : Seuls les frais réellement engagés sont déductibles ;

• Possibilité de déduire davantage de charges : intérêts d’emprunt, amortissements, travaux, frais de gestion, etc ;

• Complexité accrue : nécessité de conserver toutes les factures, de faire appel à un expert-comptable (fortement conseillé).

3. Quand le basculement s’applique-t-il ?

• Le dépassement du seuil sur une année N entraîne le passage automatique au réel à compter de l’année suivante (N+1) ;

• Le loueur est alors tenu de déclarer ses revenus sous le régime réel tant qu’il dépasse les seuils ou n’opte pas à nouveau pour le micro (si ses recettes redescendent en dessous des seuils pendant deux années consécutives).

4. Bon à savoir

• Le passage au réel peut être intéressant si le loueur a beaucoup de charges à déduire (travaux, intérêts, etc.) ;

• Il est aussi possible d’opter volontairement pour le régime réel même sans dépasser les seuils, si cela est plus avantageux fiscalement ;

• En cas de doute ou de gestion complexe, l’accompagnement d’un expert-comptable est vivement recommandé !

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